HỢP ĐỒNG SỞ HỮU KỲ NGHỈ – RANH GIỚI GIỮA TỘI LỪA ĐẢO CHIẾM ĐOẠT TÀI SẢN VỚI TRANH CHẤP DÂN SỰ

Những năm gần đây, nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân tăng mạnh, mô hình “sở hữu kỳ nghỉ” (timeshare) ngày càng phổ biến. Bên cạnh các giao dịch hợp pháp, không ít trường hợp đã lợi dụng hình thức này để đưa ra thông tin sai sự thật, dụ dỗ khách hàng ký hợp đồng rồi chiếm đoạt tiền, đã tạo lên một vấn đề bức xúc trong dư luận. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ về loại hợp đồng này và cách giải quyết tranh chấp.

HỢP ĐỒNG SỞ HỮU KỲ NGHỈ LÀ GÌ? GIAO DỊCH HỢP ĐỒNG SỞ HỮU KỲ NGHỈ CÓ BỊ CẤM KHÔNG?

Hiện nay, pháp luật chưa có khái niệm về loại hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ. Tuy nhiên, trên thực tế thì đây là một dạng của hợp đồng dịch vụ. Căn cứ theo Điều 513 Bộ luật Dân sự 2015 có thể hiểu: hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là văn bản thỏa thuận giữa chủ đầu tư với khách hàng để ghi nhận việc chia sẻ thời gian sử dụng tài sản chủ yếu là quyền sử dụng bất động sản như resort, khách sạn,… để nghỉ dưỡng. Do đó, bản chất của hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là quan hệ cung ứng dịch vụ dựa trên sự thỏa thuận của các bên. 

Hiện nay, các loại hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ phổ biến bao gồm:

• Hợp đồng nghỉ dưỡng
• Hợp đồng dịch vụ tuần nghỉ cố định
• Hợp đồng dịch vụ tuần không cố định
• Hợp đồng dịch vụ luân phiên hoặc linh hoạt
• Hợp đồng mua bán thẻ du lịch.

Theo khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội ”. Bên cạnh đó, theo Luật Đầu tư 2025 thì hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú, du lịch hiện không thuộc danh mục ngành nghề cấm đầu tư kinh doanh.

Do đó, việc bán hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ về mặt pháp luật là hoạt động hợp pháp, không bị pháp luật cấm. Tuy nhiên khi tham gia giao dịch về hợp đồng này, cần kiểm tra kỹ các thông tin liên quan tới cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh, quyền lợi, thời gian sử dụng, chi phí, điều kiện sử dụng, các nội dung cam kết liên quan khác.

Nếu bên cung cấp dịch vụ thực hiện giao dịch minh bạch, khách quan, thực hiện đúng theo các cam kết trong hợp đồng thì giao dịch đó hợp pháp và tuân thủ theo đúng pháp luật. Tuy nhiên, khi xuất hiện hành vi vi phạm, tùy theo mức độ và tính chất vi phạm, một giao dịch dân sự có thể trở thành cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Bộ luật Hình sự hoặc có thể là một tranh chấp dân sự thuần túy. Vậy khi nào hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ được xác định là tranh chấp dân sự, khi nào được xác định là tội chiếm đoạt tài sản?

ĐIỀU KIỆN ĐỂ XÁC ĐỊNH HỢP ĐỒNG SỞ HỮU KỲ NGHỈ LÀ TRANH CHẤP DÂN SỰ.

Một vụ tranh chấp liên quan tới hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ được các định thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự khi thỏa mãn các điều kiện sau: 

Thứ nhất, tính hợp pháp về chủ thể giao kết: Bên cung cấp dịch vụ phải có năng lực pháp luật dân sự, có đăng ký kinh doanh hợp pháp và phải có quyền sở hữu hoặc quyền khai thác các tài sản để nghỉ dưỡng theo đúng nội dung cam kết trong hợp đồng.

Thứ hai, nguyên tắc tự nguyện: một hợp dân sự được giao kết hợp pháp khi các bên tham giao kết trên nguyên tắc tự do thỏa thuận, tự nguyện và không có yếu tố lừa dối, ép buộc, đe dọa, cưỡng chế.

Thứ ba, bản chất của hành vi sai phạm: hành vi sai phạm của các bên xuất phát từ những xung đột, tranh chấp phát sinh sau khi ký kết và trong quá trình thực hiện hợp đồng, chủ yếu liên quan tới quyền và nghĩa vụ của các bên như: chậm cung cấp dịch vụ, chất lượng dịch vụ không đúng như thỏa thuận, thời gian sở hữu kỳ nghỉ khác với thỏa thuận, liên quan tới việc thanh toán,…

Trong trường hợp này, phương thức tối ưu và ưu tiên là các bên thương lượng, hòa giải với nhau. Khi thương lượng, hòa giải không giải quyết được tranh chấp, khi đó các bên khởi kiện vụ án dân sự ra tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc có thể lựa chọn Trọng tài thương mại để thay thế để yêu cầu hủy bỏ, chấm dứt hợp đồng, buộc hoàn trả lợi ích và bồi thường thiệt hại nếu phát sinh.

ĐIỀU KIỆN CẤU THÀNH TỘI: LỪA ĐẢO CHIẾM ĐOẠT TÀI SẢN THEO BỘ LUẬT HÌNH SỰ.

Một quan hệ dân sự liên quan tới hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ chuyển từ tranh chấp dân sự sang Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017, 2025) khi cơ quan chức năng chứng minh được hành vi vi phạm xuất hiện đồng thời cả hai yếu tố cấu thành tội phạm là: có thủ đoạn gian dối và mục đích chiếm đoạt có trước hoặc tại thời điểm giao kết.

Thứ nhất, Thủ đoạn gian dối: Đối tượng cố ý đưa các thông tin sai sự thật, không có thật nhằm mục đích tạo lòng tin cho khách hàng và rơi vào bẫy của đối tượng rồi nộp tiền cho họ. Các biểu hiện thường bao gồm:

• Đối tượng không sở hữu, không có quyền khai thác với bất kỳ tài sản để nghỉ dưỡng nào trên thực tế nhưng vẫn thực hiện việc quảng cáo, mở bán và giao kết.
• Đối tượng có các cam kết giả tạo như hỗ trợ tìm đối tác chuyển nhượng lại hợp đồng, mua lại hợp đồng với giá cao hơn, đảm bảo vẫn được hưởng lợi ích trong thời gian không sử dụng,… Từ đó, đánh vào tâm lý khách hàng và dụ khách hàng đóng các khoản phí lớn.

Thứ hai, mục đích chiếm đoạt tài sản: Sau khi đối tượng nhận tiền từ thủ đoạn gian dối, đối tượng không có triển khai hoạt động cung ứng dịch vụ nào, trốn tránh nghĩa vụ, tẩu tán tài sản và cắt đứt hoàn toàn liên lạc nhằm chiếm đoạt số tiền của khách hàng.

KHUNG HÌNH PHẠT ÁP DỤNG ĐỐI VỚI TỘI LỪA ĐẢO CHIẾM ĐOẠT TÀI SẢN

Căn cứ theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017, 2025, cá nhân có hành vi lợi dụng mô hình hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ đề lừa đảo chiếm đoạt tài sản sẽ phải chịu các khung hình phạt cụ thể sau:

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm: 

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội và chưa được xóa án tích về các tội chiếm đoạt tài sản.c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.

2. Người nào chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 50.000.000 đồngđến dưới 200.000.000 đồng; hoặc thuộc có các tình tiết sau, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Tái phạm nguy hiểm;

d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

3. Người nào chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng, hoặc lợi dụng thiên tai, dịch bệnh, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm.

4. Người nào chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên, hoặc lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân.

Hình phạt bổ sung: Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Các giao dịch liên quan đến sở hữu kỳ nghỉ chứa đựng hàm lượng rủi ro pháp lý rất cao do tính chất của hợp đồng mang tính trả tiền trước và dịch vụ được thực hiện trong thời gian dài. Khi phát sinh tranh chấp hoặc có dấu hiệu bất thường trong giao dịch, khách hàng cần hệ thống hoá và lưu trữ toàn bộ các chứng từ, tài liệu liên quan như: bản gốc giao kết hợp đồng, tài liệu quảng cáo, lịch sử nhắn tin, giấy nhận tiền, các bản ghi âm cuộc gọi, nội dung giao kết, chứng từ, thư điện tử,…

==========================================