CHÁY CHUNG CƯ MINI – TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ

Nhóm nghiên cứu: Câu lạc bộ Luật học Themis
Khoa Luật – Trường Đại học Văn hóa Hà Nội

Đặt vấn đề: Chung cư mini là loại chung cư gồm nhiều căn hộ nhỏ, được các chủ đầu tư hoặc các cá nhân xây dựng trên đất của mình. Với diện tích khiêm tốn, giá cả phải chăng, căn hộ chung cư mini thường phù hợp với sinh viên, người lao động, người có thu nhập trung bình, thấp. Bài viết trao đổi về cơ sở pháp lý cho việc hình thành và tồn tại của chung cư mini trong nền kinh tế thị trường và trách nhiệm pháp lý khi vận hành chung cư mini.

1. Cơ sở pháp lý của chung cư mini

Khái niệm chung cư mini lần đầu tiên được nhắc đến tại phụ lục A Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm Thông tư 12/2012/TT-BXD ngày 28/12/2012. Theo đó, chung cư mini là một trong năm loại nhà thuộc nhóm nhà chung cư (chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini và chung cư hỗn hợp).

Trước đó, khoản 3 điều 43 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 của Luật Nhà ở”. Thực vậy, theo khoản 5 điều này cũng quy định hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán, cho thuê các căn hộ này sau khi đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung. Quy định này được UBND TP Hà Nội vận dụng đưa vào quy định về cấp Giấy chứng nhận nhà đất tại Quyết định 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014.

Mặt khác, theo Điều 22 quy định: “Nhà chung cư mini là nhà ở hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật Nhà ở)”. Tuy nhiên, khi Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành thì khái niệm chung cư mini không được nhắc đến trong các văn bản quy phạm pháp luật do Bộ Xây dựng và Chính phủ ban hành. Sau đó, QCVN 03:2012/BXD và Thông tư 12/2012/TT-BXD cũng bị Bộ Xây dựng bãi bỏ và thay thế bằng Thông tư 05/2022/TT-BXD. Điều 46 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở riêng lẻ lại nêu: “Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.

Một quan điểm khác, theo KTS Trần Huy Ánh, hội viên Hội kiến trúc sư Hà Nội phân tích [1], sở dĩ các chung cư mini có thể tồn tại và hoạt động là do trong quá trình xin cấp phép xây dựng, các hộ gia đình, cá nhân làm hồ sơ xây dựng với các điều kiện cấp phép xây dựng nhà với mục đích để ở, tuân thủ các quy định tại Điều 93 của Luật Xây dựng 2014. Tuy nhiên, sau khi được xây dựng, các chủ sở hữu hoặc người cho thuê thường thay đổi mục đích sử dụng. “Đối tượng chung cư mini không nằm trong Danh mục cấp phép hay quy chuẩn, quy phạm thông thường nên các gia đình họ xây nhà để khai thác chung cư mini họ sẽ lách luật.”

Thạc sĩ Đỗ Hữu Khoa, giảng viên Bộ môn kinh tế và quản lý bất động sản, Khoa Kinh tế và xây dựng (trường Đại học Xây dựng Hà Nội cho rằng, hiện Luật Nhà ở năm 2014 mới đưa ra định nghĩa nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư nói chung, chưa đề cập đến khái niệm nhà chung cư mini cũng như các quy định về chiều rộng ngõ nơi xây dựng chung cư mini [2].

Người viết cho rằng, chung cư mini chưa được luật hóa nên công tác quản lý xây dựng và vận hành nhà chung cư mini còn một số bất cập. Các Cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương mới chủ yếu tham gia giai đoạn đầu, giai đoạn thẩm duyệt dự án, cấp phép xây dựng và thực hiện dự án. Đây là công trình phục vụ cho một cộng đồng người, tuy nhiên các quy định về cấp phép xây dựng vẫn chủ yếu vận dụng vào công trình nhà ở riêng lẻ. Vì vậy hoạt động quản lý, giám sát của cơ quan chức năng trong tất cả các giai đoạn thiết kế, thi công, nghiệm thu, đưa vào hoạt động vẫn chưa áp dụng như với nhà chung cư khác. Và hiện nay cũng chưa có quy định các Cơ quan quản lý Nhà nước phải tiến hành nghiệm thu chung cư mini giống như các nhà chung cư thông thường. Một thách thức đặt ra với cơ sở pháp lý cho nhà ở với tên gọi là “chung cư mini”.

2. Cơ sở pháp lý cho việc bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng

Theo tư vấn viên bà Nguyễn Thị Minh Nhật, Công ty luật ThinkSmart [3], nguyên nhân của vụ cháy hết sức đa dạng có thể xuất phát từ các nguyên nhân khách quan như: Toà nhà không đủ điều kiện đảm bảo phòng cháy chữa cháy đã đưa vào sử dụng, hệ thống điện của chung cư bị hỏng hóc, chập điện dẫn đến cháy nổ, do nhiệt độ thời tiết tăng cao, ẩm ướt tại các nguồn điện, do bất cẩn của những người sử dụng như hút thuốc bừa bãi, thắp hương, đun nấu, đốt vàng mã… cũng có thể là nguyên nhân.

2.1. Trách nhiệm pháp lý của cá nhân, tổ chức

Khi xảy ra sự kiện pháp lý, chúng ta phải nhắc đến trách nhiệm của chủ đầu tư; lỗi của dân cư sinh sống tại khu chung cư hoặc lỗi của chủ thể thứ ba có liên quan khác. Từ việc xác định ai là người có lỗi gây ra thiệt hại, sẽ xác định được trách nhiệm dân sự, hành chính và hình sự đối với từng chủ thế đó. Trong trường hợp lỗi gây thiệt hại hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư, khi đó chủ đầu tư sẽ phải bồi thường toàn bộ những thiệt hại về mặt tài sản và những thiệt hại về sức khỏe, tính mạng nếu nạn nhân yêu cầu.

Tuy nhiên, những trường hợp nào gây ra thiệt hại được xem là do lỗi của chủ đầu tư vẫn là một chủ đề gây nhiều tranh cãi. Một số trường hợp như chung cư bị cháy do chập điện, do chung cư thiết kế không hợp lý gây rò khí,… thì có thể xác định lỗi là do chủ đầu tư hay không vẫn rất khó xác định.

Theo ý kiến của chuyên gia Nguyễn Văn Lâm – Công ty luật ThinkSmart [4], lỗi của chủ đầu tư có thể xem trên nhiều căn cứ khác nhau có thể kể đến như: thi công, lắp đặt các thiết bị của chung cư không đúng quy trình; sử dụng các trang thiết bị nói chung và các thiết bị phòng cháy chữa cháy nói riêng không đúng tiêu chuẩn, không đảm bảo an toàn; thực hiện thi công xây dựng chung cư không theo bản thiết kế, không đảm bảo những lối thoát hiểm khi cần thiết; hệ thống báo cháy và chữa cháy không theo quy định của pháp luật, không đủ khả năng phòng cháy, chữa cháy…

Đặc biệt, do bảo hành, bảo trì, kiểm tra, giám sát các thiết bị an toàn cháy nổ không tốt là một trong những nguyên nhân chủ yếu gây cháy nổ. Theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư có trách nhiệm bảo trì 5 năm đối với hệ thống của tòa nhà chung cư, tới khi nào hết 5 năm thì mới hết trách nhiệm của chủ đầu tư. Trường hợp quá 5 năm thì xét xem lúc bàn giao cho Ban quản trị quỹ bảo trì thì hệ thống phòng cháy chữa cháy đã được nghiệm thu chưa, hay có trục trặc mà vẫn chưa được giải quyết.

Nếu cơ quan có thẩm quyền xác định nguyên nhân gây cháy do chủ đầu tư thì theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, nếu chủ đầu tư có lỗi dù vô ý hay cố ý đều phải bồi thường thiệt hại cho bên bị thiệt hại.

Thiệt hại ở đây có thể là thiệt hại về tài sản bao gồm thiệt hại về tài sản bị mất, bị huỷ hoại hoặc bị hư hỏng; Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút; Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại; và thiệt hại khác do luật quy định. Đồng thời, cũng có thể là thiệt hại về sức khỏe, tính mạng con người.

Đối với trường hợp thiệt hại gây ra là lỗi của cư dân sống tại chung cư hay của người thứ ba khác, tức là họ đã có các hành vi tác động dù vô ý hay cố ý gây nên các vụ cháy ở chung cư như xe của họ bị nổ, bếp ga bị nổ, hút thuốc lá, hay việc thắp hương, đốt vàng mã của các cư dân nếu không được để ý, quan sát cũng có thể gây ra một đám cháy lớn khi gặp điều kiện… Khi đó, lỗi ở đây thuộc về người có tác động đó và có thể là lỗi của cả chủ đầu tư.

Đối với người có tác động sẽ có lỗi vì đã khởi nguồn đám cháy, còn đối với chủ đầu tư sẽ có lỗi khi không đảm bảo các biện pháp thông báo phòng, chống cháy nổ như biển cấm hút thuốc ở khu vực dễ cháy nổ, biển thông báo khóa bếp ga sau khi sử dụng, cũng như không đảm bảo các biện pháp chữa cháy như không có hệ thống chữa cháy, không thực hiện thông báo ngay sau khi có đám cháy… bởi vì nếu chủ đầu tư đảm bảo được các biện pháp này thì hậu quả đã không lớn đến vậy.

Khi đó, lỗi của người gây cháy có thể là lỗi vô ý hoặc lỗi cố ý. Đối với trường hợp lỗi vô ý, người này có thể được giảm mức bồi thường theo quy định tại Khoản 2 điều 585 Bộ luật dân sự 2015.

Đặc biệt, nếu Cơ quan có thẩm quyền xác định nguyên nhân gây cháy là cá nhân cụ thể, nếu cấu thành tội phạm, có thể cá nhân đó sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy, theo quy định tại Điều 313 Bộ Luật Hình sự 2015, được sửa đổi sung 2017 cụ thể như sau:

“1. Người nào vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy gây thiệt hại cho người khác thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 02 năm đến 05 năm:

a) Làm chết người;

b) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 01 người mà tỷ lệ tổn thương cơ thể 61% trở lên;

c) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 02 người trở lên mà tổng tỷ lệ tổn thương cơ thể của những người này từ 61% đến 121%;

d) Gây thiệt hại về tài sản từ 100.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 05 năm đến 08 năm:

a) Làm chết 02 người;

b) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 02 người trở lên mà tổng tỷ lệ tổn thương cơ thể của những người này từ 122% đến 200%;

c) Gây thiệt hại về tài sản từ 500.000.000 đồng đến dưới 1.500.000.000 đồng.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 12 năm:

a) Làm chết 03 người trở lên;

b) Gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 03 người trở lên mà tổng tỷ lệ tổn thương cơ thể của những người này 201% trở lên

c) Gây thiệt hại về tài sản 1.500.000.000 đồng trở lên.

4. Vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy trong trường hợp có khả năng thực tế dẫn đến hậu quả quy định tại một trong các điểm a, b và c khoản 3 Điều này nếu không được ngăn chặn kịp thời, thì bị phạt cảnh cáo, phạt cải tạo không giam giữ đến 01 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.”

2.2. Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước

Theo như Luật sư Nguyễn Đình Ngãi, Công ty luật ThinkSmart, hiện nay các quy định về xây dựng, phòng cháy chữa cháy không có định nghĩa về loại nhà ở là chung cư mini. Do đó, việc cấp phép xây dựng, đáp ứng điều kiện về phòng cháy chữa cháy của nhà chung cư mini đang được áp dụng theo quy định đối với nhà ở riêng lẻ. Theo quy định tại Nghị định 136/2020/NĐ-CP, chung cư mini dù cao trên 07 tầng hay dưới 05 tầng thì đều phải đảm bảo các điều kiện an toàn về phòng cháy, chữa cháy. Và như vậy, chung cư mini là công trình bắt buộc áp dụng theo các quy định về phòng cháy chữa cháy. Để làm được điều này thì chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ, nghiêm túc các quy định của pháp luật từ giai đoạn thiết kế, thi công và nghiệm thu. Thậm chí hoạt động kinh doanh, vận hành sau này cũng được sự giám sát, nhắc nhở thường xuyên của lực lượng phòng cháy chữa cháy. Để sự việc đáng tiếc này xảy ra thì cơ quan quản lý về Phóng cháy chữa cháy cũng phải có trách nhiệm. Bởi, đơn vị này phải đi kiểm tra định kỳ hệ thống phòng cháy chữa cháy ở chung cư. Khi hệ thống không hoạt động hoặc không đảm bảo yêu cầu thì cơ quan quản lý phải có biện pháp nghiêm khắc để bắt buộc chủ đầu tư, ban quản lý khắc phục ngay.

Căn cứ Khoản 9 Điều 38 Thông tư 02/2016/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định của Luật Phòng cháy chữa cháy và Pháp luật về kinh doanh bảo hiểm. Như vậy, trong trường hợp xảy ra cháy nổ ngoài ý muốn, đơn vị bảo hiểm cũng sẽ có trách nhiệm bồi thường. Các vụ cháy các công trình nói chung và các chung cư nói riêng đã, đang và sẽ còn gây thiệt hại về người và tài sản nếu tất cả những người có liên quan không nghiêm ngặt thực hiện tốt công tác phòng cháy và chữa cháy.

Ngoài ra, để sự việc đáng tiếc này xảy ra thì Cơ quan Quản lý về phòng cháy chữa cháy cũng phải có trách nhiệm.

Để giảm thiểu những hậu quả nặng nề đau đớn do cháy nổ gây ra thì cần nghiêm túc thực hiện đúng các biện pháp phòng cháy chữa cháy, trước tiên trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư xây dựng công trình: xây dựng phải có Giấy phép xây dựng, xây dựng đúng Giấy phép xây dựng và đáp ứng đúng các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy của cơ quan có thẩm quyền cấp phép.

Bên cạnh đó các Cơ quan quản lý Nhà nước có trách nhiệm như Cơ quan cấp phép quy hoạch, cấp phép xây dựng, cấp phép phòng cháy chữa cháy; Cơ quan có trách nhiệm giám sát xây dựng, Cơ quan cấp giấy phép hoàn công để công trình được phép đưa vào sử dụng đúng mục đích và đảm bảo đủ điều kiện về phòng cháy chữa cháy.

Ngoài ra, còn có yêu cầu nâng cao ý thức phòng cháy chữa cháy của tất cả các công dân sinh sống tại các công trình xây dựng nói chung và các toà nhà chung cư nói riêng: hãy thấu hiểu và tự thực hiện tốt các quy định phòng cháy chữa cháy để bảo vệ bản thân, gia đình và cộng đồng.

Nếu có vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy để hoả hoạn sảy ra, ngoài những thương vong thiệt hại về người và tài sản của những người là nạn nhân phải trực tiếp gánh chịu hậu quả nặng nề thì những Cơ quan và cá nhân có trách nhiệm liên quan tuỳ theo nhiệm vụ được giao mà vi phạm và mức độ thiệt hại sảy ra đều phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, bị xử lý vi phạm hành chính hoặc chịu trách nhiệm xử lý hình sự theo quy định của pháp luật.

Được biết, tại một số đô thị trên thế giới cũng có loại hình chung cư với diện tích nhỏ, tuy nhiên, họ có các quy định chặt chẽ về điều kiện an toàn và phòng chống cháy nổ. Vấn đề đặt ra là nhu cầu chỗ ở của người dân là có thực, và rất nhiều người không đủ sức mua những căn nhà nhiều tỉ đang được rao bán trên thị trường. Trong khi, các dự án nhà ở xã hội hoặc quá ít, hoặc rất khó với tới. Vậy nhu cầu nhà ở của người dân cần được đáp ứng ra sao?

[1] https://24hmoney.vn/news/chung-cu-mini-du-nguy-hiem-van-duoc-chuong-xot-long-2-chu-gia-nha-c3a2038621.html

[2] https://cafef.vn/chung-cu-mini-khong-co-ten-trong-danh-muc-cong-trinh-xay-dung-188230914115611416.chn

[3] Công ty luật ThinkSmart, Đoàn Luật sư TP Hà Nội

[4] Công ty luật ThinkSmart, Đoàn Luật sư TP Hà Nội