Trong phạm vi bài viết này, tác giả sẽ phân tích một số hạn chế đang xảy ra trên thị trường bất động sản, những nội dung đã và sẽ cần phải giải quyết theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Thị trường bất động sản Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993, trên cơ sở ra đời của Luật Đất đai năm 1993. Trải qua 30 năm, thị trường bất động sản đã phát triển mạnh mẽ cùng với việc ban hành và sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, vẫn còn tồn đọng một số vấn đề chưa được giải quyết, tiềm ẩn nguy cơ bất ổn trên thị trường bất động sản, tác động xấu đến sự ổn định kinh tế – xã hội. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Luật năm 2023) được ban hành đã khắc phục được phần nào những tồn đọng trước đây. Bên cạnh đó, cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về bất động sản để triển khai thi hành, khắc phục những tồn tại, hạn chế trong thực tiễn, cụ thể:
Thứ nhất, tình trạng không nhận được hoặc nhận chậm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trên thực tiễn hiện nay, vẫn còn tình trạng người mua bất động sản hình thành trong tương lai không nhận được hoặc nhận chậm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều này xuất phát từ quy định chưa thực sự chặt chẽ của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014[1] (Luật năm 2014) khi chỉ quy định chủ đầu tư phải tiến hành làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng bất động sản, chứ không quy định phải hoàn tất thủ tục nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua bất động sản.
Hơn nữa, thủ tục cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhiều khâu như nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính…, như vậy, thời gian làm thủ tục sẽ kéo dài hoặc có một số vướng mắc dẫn đến không hoàn thành được. Việc chưa quy định rõ ràng thời gian hoàn tất thủ tục đã tạo khoảng trống pháp luật, có thể dẫn đến rủi ro trong việc mua bất động sản về phía người mua. Hậu quả là, người mua nhận chậm hoặc không nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, làm phát sinh khiếu kiện kéo dài, suy giảm niềm tin của người mua trên thị trường, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.
Để khắc phục tình trạng này, khoản 3 Điều 17 Luật năm 2023 đã quy định rõ ràng hơn khi yêu cầu, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà thanh toán đầy đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Quy định như vậy bắt buộc các chủ đầu tư phải hoàn thiện hồ sơ, thủ tục để nộp lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bảo vệ quyền lợi người mua, giải quyết tình trạng chậm hoặc không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua, từ đó hỗ trợ thị trường phát triển bền vững.
Cụ thể hóa quy định này, Điều 29 Dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai[2] quy định về không nộp hồ sơ, không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển quyền sử dụng đất tại dự án kinh doanh bất động sản, trong đó, quy định mức phạt theo các thời hạn chậm từ 50 ngày đến 06 tháng; từ 06 tháng đến 09 tháng; từ 09 tháng đến 12 tháng; trên 12 tháng. Tuy nhiên, với mức phạt thấp nhất từ 10 triệu đến 30 triệu (khoản 1) hoặc từ 30 triệu đến 50 triệu (khoản 2)… là chưa đủ sức răn đe, thậm chí, tổ chức kinh doanh bất động sản có thể chấp nhận đóng phạt. Do đó, cần có giải pháp quy định mức phạt cao hơn hoặc mức bồi thường thiệt hại cho người mua tương ứng với một tỷ lệ phần trăm của tổng giá trị mua bất động sản.
Thứ hai, tình trạng người bán bất động sản thu tiền cọc của khách hàng với số lượng lớn thông qua nhiều hình thức khác nhau.
Trên thực tế, nhiều dự án triển khai nhưng chưa đủ điều kiện bán, chủ đầu tư đã tiến hành thu tiền cọc với số lượng lớn của khách hàng bằng hình thức khác nhau như: Biên bản thỏa thuận, hợp đồng hợp tác, hợp đồng vay tài sản… và khi đủ điều kiện, các bên sẽ hoán đổi bằng hợp đồng mua bán. Ngoài ra, các thông tin của thị trường bất động sản chưa thực sự minh bạch, nhiều người mua chưa đủ kiến thức pháp luật để đánh giá, nhận biết sản phẩm mình mua có đủ điều kiện pháp lý hay không. Khi dự án không triển khai được hoặc triển khai chậm, chủ đầu tư sử dụng hết tiền đã nhận của khách hàng, không có tiền trả, dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp kéo dài, nhiều chủ đầu tư bị xử lý hình sự, tác động tiêu cực đến niềm tin của người mua, gây bất lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.
Để giải quyết tình trạng này, Luật năm 2023 đã quy định một trong những nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”[3]. Nguyên tắc này nhằm tránh việc chủ đầu tư lạm thu, gây rủi ro cho người mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện bán, góp phần bảo vệ người mua bất động sản, cũng như hỗ trợ thị trường phát triển ổn định, bền vững. Điều này sẽ góp phần vào việc thanh lọc chủ đầu tư; chỉ những chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính, năng lực triển khai mới có thể đầu tư, phát triển các dự án bất động sản, giảm thiểu được tình trạng các dự án dở dang, có rất nhiều trên thị trường hiện nay.
Để bảo đảm triển khai quy định này, Chính phủ cần có văn bản liệt kê các hình thức thu tiền của người mua mà chủ đầu tư/tổ chức kinh doanh bất động sản được phép thực hiện; quy định mức xử phạt tương ứng trong trường hợp chủ đầu tư thu tiền đặt cọc vượt quá quy định (lớn hơn 5%) hoặc sử dụng loại hình khác để thu tiền người mua (như góp vốn) trước khi công trình đủ điều kiện kinh doanh.
Thứ ba, tình trạng một số chủ đầu tư không đủ tiền nộp thuế sử dụng đất cho Nhà nước khi nhận dự án, đã lợi dụng tiền bán hàng để nộp tiền thuế sử dụng đất.
Hiện tượng này xuất phát từ “kẽ hở” tại Điều 55 Luật năm 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai, theo đó, chưa quy định cụ thể về việc chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được phép bán hàng mà chỉ quy định chung rằng “có giấy tờ về quyền sử dụng đất”. Luật năm 2023 đã khắc phục tình trạng này bằng cách quy định nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải bảo đảm điều kiện sau: “Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh”[4].
Để khắc phục tồn tại này trong thực tiễn, cần có quy định rõ ràng, minh bạch về nội dung công khai thông tin của chủ đầu tư, tổ chức kinh doanh bất động sản đối với người mua, để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua, thanh lọc các chủ đầu tư không có năng lực, không trung thực, từ đó góp phần phát triển bền vững thị trường bất động sản.
Thứ tư, chủ đầu tư không thực hiện bảo lãnh cho thuê mua, mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Việc thực hiện bảo lãnh trong cho thuê mua, mua nhà ở hình thành trong tương lai thường làm phát sinh một khoản chi phí nhất định và phải ký quỹ một số tiền nhất định để tổ chức tín dụng phát hành bảo lãnh. Vì vậy, trên thực tế, chủ đầu tư thường lợi dụng “kẽ hở” tại Điều 56 Luật năm 2014, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Tuy nhiên, Luật không quy định cụ thể vấn đề này giữa chủ đầu tư với khách hàng, do đó, nhiều chủ đầu tư đã không thực hiện việc phát hành bảo lãnh, trong khi đó, khách hàng vẫn phải thực hiện đóng tiền mua bất động sản cho chủ đầu tư. Khi dự án gặp vấn đề như dừng thi công, chậm tiến độ bàn giao nhà, người mua nhà không thể lấy lại được tiền đã thanh toán vì kênh duy nhất lấy lại được tiền là từ chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư lại không có tiền để chi trả. Việc này dẫn đến tranh chấp, tác động tiêu cực đến niềm tin của người mua.
Để khắc phục vấn đề này, khoản 6, khoản 7 Điều 26 Luật năm 2023 đã quy định rõ ràng chủ đầu tư phải có trách nhiệm cung cấp bảo lãnh ngân hàng cho khách hàng trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán (nếu khách hàng chọn thực hiện bảo lãnh) và khách hàng có quyền đơn phương lấy lại tiền đã thanh toán tại ngân hàng phát hành bảo lãnh khi chứng minh được rằng chủ đầu tư chậm tiến độ. Khoản 3 Điều này cho phép người mua có thể lựa chọn việc có bảo lãnh hay không có bảo lãnh, như vậy, mức giá mua cũng sẽ chia ra thành giá có bảo lãnh và giá không có bảo lãnh, điều này là phù hợp với sự lựa chọn của người mua. Thực tế trong các năm vừa qua, nhiều dự án bất động sản chậm tiến độ, vướng mắc không thể triển khai diễn ra rất nhiều, người mua bất động sản rất khó khăn trong việc lấy lại tiền từ các chủ đầu tư, do đó, người mua đa phần sẽ chọn việc có bảo lãnh và như vậy, chắc chắn rằng, giá bán sẽ tăng thêm ít nhất là khoản chi phí phát hành này, tuy nhiên, đây là sự lựa chọn của người mua, đó cũng là bảo đảm sự công bằng với chủ đầu tư.
Đồng thời, Luật năm 2023 cũng quy định việc cấp bảo lãnh cho người mua sau 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng mua bán nên không gây áp lực tài chính lên chủ đầu tư, bởi khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng đã phải thanh toán một số tiền nhất định (không vượt quá 30% giá bán bất động sản), từ đó, chủ đầu tư có tiền để thực hiện phát hành bảo lãnh cho khách hàng.
Có thể thấy, Luật năm 2023 đã cân bằng được lợi ích giữa chủ đầu tư và người mua theo nguyên tắc thị trường, là cơ sở cho chủ đầu tư phát hành bảo lãnh xây dựng, từ đó bảo đảm được quyền lợi của người mua. Do đó, Chính phủ cần hướng dẫn triển khai quy định này, bảo đảm tính công khai, minh bạch để khách hàng hiểu rõ được quyền lợi của mình và lựa chọn khi mua bán bất động sản.
Thứ năm, hiện tượng phân lô bán nền tràn lan.
Phân lô, bán nền bao gồm các loại hình sau: Dự án chỉ cần hoàn chỉnh hạ tầng là được phép bán (chủ đầu tư dự án không phải xây nhà); cá nhân thực hiện tách các thửa đất lớn thành các thửa đất nhỏ hơn (không phải xây nhà) bán ra thị trường.
Do Luật năm 2014 không có quy định cụ thể khu vực nào được phép phân lô, bán nền, khu vực nào không được phép phân lô, bán nền, bắt buộc phải xây nên hiện tượng này diễn ra tràn lan ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, hậu quả là đất bỏ trống, bỏ hoang nhiều gây lãng phí nguồn lực xã hội, mất mỹ quan đô thị, gây “sốt ảo” trên thị trường bất động sản, đẩy giá bất động sản lên cao làm cho người dân càng ngày càng khó khăn trong việc mua bất động sản.
Điều 31 Luật năm 2023 quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở để bảo đảm khi xây dựng nhà ở, đối tượng kinh doanh bất động sản sẽ tập trung hơn vào người mua có nhu cầu ở thật; lượng người mua để đầu tư, đầu cơ cũng sẽ hạn chế đi (kể cả trong trường hợp người mua là nhà đầu tư, đầu cơ thì họ cũng sẽ tìm cách khai thác bất động sản đã xây dựng).
Để bảo đảm hiệu lực của quy định này, cần thiết có chế tài nghiêm khắc đối với các chủ đầu tư cố tình “phân lô, bán nền” trái pháp luật. Từ đó, hạn chế được việc phân lô, bán nền tràn lan, làm cho thị trường bất động sản hướng nhiều vào khách hàng có nhu cầu thực sự, tránh lãng phí quỹ đất, góp phần nâng cao mỹ quan đô thị.
Thứ sáu, tình trạng môi giới không có chứng chỉ hành nghề, môi giới tự do lừa dối khách hàng mua bất động sản.
Hiện nay, trên thị trường, số người hành nghề môi giới bất động sản không nhỏ. Tuy nhiên, có rất nhiều người môi giới không có chứng chỉ hành nghề, thiếu đạo đức kinh doanh, bán hàng bằng mọi giá… Để khắc phục tình trạng này, khoản 2 Điều 61 Luật năm 2023 quy định điều kiện hành nghề môi giới bất động sản, góp phần nâng cao được chất lượng của môi giới bất động sản, giảm thiểu môi giới tự do, từ đó, nâng cao hiệu quả trong việc quản lý người hành nghề môi giới bất động sản, hạn chế việc môi giới gây loạn của thị trường.
Đây là một trong những điểm mới của Luật năm 2023. Do đó, để triển khai quy định này, cần có hướng dẫn cụ thể về điều kiện, thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản[5] cho cá nhân và những điều kiện cần thiết để tổ chức kinh doanh bất động sản, đặc biệt là lộ trình triển khai để bảo đảm tính liên tục của hoạt động kinh doanh bất động sản và thời hạn đáp ứng yêu cầu của Luật này. Trong đó, cần nghiên cứu giao cho các cơ sở đào tạo, cơ quan quản lý cấp sở thực hiện thẩm quyền này.
Kết luận
Tóm lại, Luật năm 2023 được ban hành đã tác động toàn diện lên thị trường bất động sản, tập trung khắc phục, hạn chế một số hiện tượng còn vướng mắc, bất cập trên thị trường bất động sản tồn tại trong thời gian vừa qua, góp phần ổn định thị trường bất động sản, từ đó, xây dựng “nền móng” cho một thị trường bền vững hơn trong tương lai. Vì vậy, việc triển khai Luật năm 2023 một cách đồng bộ của các cơ quan thực thi là rất quan trọng, quyết định đến tính hiệu lực, hiệu quả của pháp luật trên thực tế./.
ThS. Trần Thị Thu Hà – Trường Đại học Thăng Long
ThS. Nguyễn Tiến Dũng – Học viện Chính trị khu vực I
Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật
[1]. Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.
[2].https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-du-thao-nghi-dinh-quy-dinh-xu-phat-vi-pham-hanh-chinh-trong-linh-vuc-dat-dai-119240406112614719.htm, truy cập ngày 15/4/2024.
[3]. Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
[4]. Điểm c khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
[5]. Tác giả đề xuất: Bộ Xây dựng, Bộ Giáo dục và Đào tạo và Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội cần phối hợp hướng dẫn triển khai cụ thể quy định về cấp chứng chỉ và các giấy chứng nhận tương đương cho loại hình nghề này.