Diện tích tối thiểu tách thửa đất tại Hà Nội; điều kiện về chiều dài (chiều sâu), chiều rộng của thửa đất khi tách thửa; điều kiện về lối đi; … đối với đất ở, đất phi nông nghiệp (không phải đất ở), đất nông nghiệp, … từ ngày 07/10/2024.
1. Diện tích tối thiểu tách thửa đất tại Hà Nội
1.1. Đối với thửa đất ở
Việc tách thửa đất đối với đất ở tại Hà Nội phải đảm bảo nguyên tắc, điều kiện chung theo Luật Đất đai 2024 và đảm bảo những điều kiện riêng như sau:
| Khu vực | Chiều dài (chiều sâu) so với chỉ giới đường đỏ | Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa | Diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ |
| Các phường, thị trấn | Từ 4m trở lên | Từ 4m trở lên | Không nhỏ hơn 50m² |
| Các xã vùng đồng bằng | Từ 4m trở lên | Từ 5m trở lên | Không nhỏ hơn 80m² |
| Các xã vùng trung du | Từ 4m trở lên | Từ 5m trở lên | Không nhỏ hơn 100m² |
| Các xã vùng miền núi | Từ 4m trở lên | Từ 6m trở lên | Không nhỏ hơn 150m² |
Đối tượng được tách thửa đất phải đảm bảo những điều kiện nêu trên, trừ các trường hợp:
– Thửa đất thuộc dự án theo quy định tại các điểm a, b, c, đ và e khoản 1 Điều 31 Luật Nhà ở;
– Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch tỷ lệ 1/500 chi tiết đến từng thửa đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
– Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt;
– Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích thì thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa.
1.2. Đối với thửa đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở)
Việc tách thửa đất đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) tại Hà Nội phải đảm bảo nguyên tắc, điều kiện chung theo Luật Đất đai 2024 và đảm bảo những điều kiện riêng như sau:
| Khu vực | Loại đất | Chiều dài (chiều sâu) so với chỉ giới đường đỏ | Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa | Diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ |
| Các phường, thị trấn | Đất thương mại, dịch vụ | Từ 4m trở lên | Từ 10m trở lên | Không nhỏ hơn 400m² |
| Đất phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại dịch vụ) | Từ 5m trở lên | Từ 20m trở lên | Không nhỏ hơn 1.000m² | |
| Các xã còn lại | Đất thương mại, dịch vụ | Từ 4m trở lên | Từ 20m trở lên | Không nhỏ hơn 800m² |
| Đất phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại dịch vụ) | Từ 5m trở lên | Từ 40m trở lên | Không nhỏ hơn 2.000m² |
Đối tượng được tách thửa đất phải đảm bảo những điều kiện nêu trên, trừ trường hợp:
– Thửa đất được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản;
– Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết đến từng thửa đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
– Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo, tín ngưỡng thì thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa và quy định khác của Ủy ban nhân dân Thành phố.
* Lưu ý: Trường hợp đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh, dịch vụ phi nông nghiệp do được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Nghị định số 17/2006/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần) thì phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện tách thửa như đối với đất ở.
1.3. Đối với thửa đất nông nghiệp
Việc tách thửa đất đối với đất nông nghiệp tại Hà Nội phải đảm bảo nguyên tắc, điều kiện chung theo Luật Đất đai 2024 và đảm bảo những điều kiện riêng như sau:
– Trường hợp thửa đất nằm trong ranh giới khu dân cư phải đảm bảo các điều kiện tách thửa như đối với đất ở.
– Trường hợp thửa đất nằm ngoài ranh giới khu dân cư thì thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng như sau:
| Loại đất | Diện tích đất tối thiểu | |
| Các phường, thị trấn | Các xã | |
| Đất trồng cây hằng năm | 300m² | 500m² |
| Đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác | 500m² | 1.000m² |
| Đất nuôi trồng thủy sản | 500m² | 1.000m² |
| Đất rừng sản xuất | 5.000m² | 5.000m² |
Đối tượng được tách thửa đất phải đảm bảo những điều kiện nêu trên, trừ trường hợp:
– Thửa đất nằm trong phạm vi ranh giới khu vực dồn điền, đổi thửa theo Chương trình của Thành ủy Hà Nội;
– Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích thì thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa.
* Lưu ý: Trường hợp thửa đất nông nghiệp chia tách khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai thì phải tổ chức xét duyệt điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thửa đất gốc (thửa đất ban đầu).
1.4. Đối với lối đi
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi thì việc tách thửa đất phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
– Đáp ứng nguyên tắc, điều kiện chung theo Luật Đất đai 2024;
– Lối đi được hình thành phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên đối với các phường, thị trấn và từ 4m trở lên đối với các xã còn lại;
– Thửa đất mới được hình thành (không bao gồm diện tích lối đi) phải đảm bảo đồng thời các điều kiện của loại đất tách trong thửa đất đó.
1.5. Đối với thửa đất có nhiều loại đất
Trường hợp trong cùng thửa đất có nhiều loại đất có mục đích sử dụng đất khác nhau thì việc tách thửa đất tại Hà Nội phải đáp ứng đồng thời các điều kiện của từng loại đất tách thửa (Căn cứ: Điều 14 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội).
2. Phân loại các xã miền núi, trung du, đồng bằng tại Hà Nội
Các xã vùng miền núi, vùng trung du, vùng đồng bằng tại Hà Nội được phân loại như sau:
| Xã vùng miền núi | Xã vùng trung du | Xã vùng đồng bằng | |
| Huyện Ba Vì | Ba Trại, Ba Vì, Khánh Thượng, Minh Quang, Tản Lĩnh, Vân Hòa, Yên Bài | Cẩm Lĩnh, Phú Sơn, Sơn Đà, Thuần Mỹ, Thụy An, Tiên Phong, Tòng Bạt, Vật Lại | các xã còn lại |
| Huyện Mỹ Đức | An Phú | ./. | các xã còn lại |
| Huyện Quốc Oai | Phú Mãn, Đông Xuân | Đông Yên, Hòa Thạch, Phú Cát | các xã còn lại |
| Huyện Sóc Sơn | ./. | Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ | các xã còn lại |
| Thị xã Sơn Tây | ./. | Đường Lâm, Thanh Mỹ, Xuân Sơn, Sơn Đông, Cổ Đông, Kim Sơn | ./. |
| Huyện Thạch Thất | Yên Trung, Yên Bình, Tiến Xuân | Cần Kiệm, Bình Yên, Tân Xã, Hạ Bằng, Đồng Trúc, Thạch Hòa, Lại Thượng, Cẩm Yên | các xã còn lại |
| Các huyện: Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Thanh Oai, Chương Mỹ, Đan Phượng, Đông Anh, Mê Linh, Phú Xuyên, Phúc Thọ, Thường Tín, Ứng Hòa |
./. | ./. | tất cả các xã |
(Căn cứ: Phụ lục I ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội)
3. Nguyên tắc, điều kiện chung về tách thửa đất
Việc tách thửa đất tại Hà Nội phải bảo đảm những nguyên tắc, điều kiện chung được quy định tại Luật Đất đai 2024 và những điều kiện riêng của từng loại đất tại từng xã, từng khu vực trong Hà Nội. Ở phần trên chúng tôi đã trình bày điều kiện riêng về tách thửa đất tại Hà Nội, sau đây là những nguyên tắc, điều kiện chung về tách thửa đất được quy định tại Luật Đất đai 2024:
3.1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
3.2. Trong thời hạn sử dụng đất
Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
3.3. Không tranh chấp, không kê biên
– Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất.
3.4. Bảo đảm nhu cầu thiết yếu
Việc tách thửa đất phải bảo đảm những nhu cầu sau đây một cách hợp lý:
+ Có lối đi.
+ Được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có.
+ Bảo đảm cấp nước, thoát nước.
+ Nhu cầu cần thiết khác.
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
3.5. Bảo đảm diện tích tối thiểu
Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng (UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu của từng loại đất)
Trường hợp tách thửa để hợp với thửa đất khác: Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
Trường hợp tách thửa + chuyển mục đích sử dụng đất: Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.
Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án: Nếu việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
(Căn cứ: Điều 220 Luật Đất đai 2024)
Trên đây là quy định về Diện tích tối thiểu tách thửa đất tại Hà Nội. Quý khách có nhu cầu tách thửa đất, vui lòng liên hệ với Luật sư qua hotline 0911.796.555 để được hỗ trợ tốt nhất.