Luật sư Việt Nam » Nghiên cứu – Trao đổi
Nội dung vụ việc
Ngày 09/7/2021, bà Nguyễn Hoàng A và ông Hoàng Văn Q giao kết hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo nội dung của hợp đồng, ông Hoàng Văn Q đã nhận đặt cọc đối với số tiền 500.000.000 VNĐ (Bằng chữ: Năm trăm triệu đồng) để đảm bảo nghĩa vụ giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà A đối với phần diện tích 1565m2 tại Trung tâm nghiên cứu bò và đồng cỏ B.V trong thời hạn 50 ngày kể trừ ngày ký hợp đồng đặt cọc. Bên cạnh đó, hai bên cũng thoả thuận trường hợp hết thời hạn 50 ngày mà ông Q không thể giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà A thì ông Q phải hoàn trả cho bà A khoản tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng và chịu phạt cọc một khoản tiền tương ứng giá trị đã nhận đặt cọc là 500.000.000 đồng.
Tuy nhiên qua tìm hiểu bà A biết được ông Hoàng Văn Q không có đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đối với thừa đất mà các bên hướng tới do đó đã tìm đến luật sư để được trợ giúp pháp lý.
Trao đổi với Luật sư Ngô Diễm thuộc Công ty luật ThinkSmart, có quan điểm như sau:
Thứ nhất, về chủ thể có quyền sử dụng đối với thửa đất có diện tích 1565m2 tại Trung tâm nghiên cứu BV mà các bên hướng tới chuyển nhượng.
Qua tìm hiểu, xác minh, phần diện tích đất ông Hoàng Văn Q nhận đặt cọc để tiến hành chuyển nhượng cho bà Nguyễn Hoàng A có nguồn gốc là do Cơ quan nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai cấp/giao/cho thuê đất đối với Trung tâm phát triển bò và đồng cỏ B.V. Sau đó, Trung tâm phát triển bò và đồng cỏ B.V giao khoán cho bà Phạm Thị L bằng hình thức “Hợp đồng thử nghiệm nuôi bò sữa và trồng cây ăn quả” và sau này do bà L xin trả lại đất nên các bên đã thoả thuận để ông Q thay thế bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng. Như vậy, ông Q là người chiếm hữu sử dụng đất thực tế nhưng dựa trên căn cứ nhận khoán chứ không phải hợp đồng cho thuê hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, tổ chức giao khoán đất trong trường hợp này có bản chất pháp lý là nông trường/lâm trường chứ không phải cơ quan quản lí đất đai của Nhà nước có thẩm quyền cấp/giao/cho thuê đất đối với ông Q. Cho nên, không đủ căn cứ pháp lý để xác định ông Q có địa vị pháp lý là người sử dụng đất đối với phần diện tích đất đã nhận đặt cọc để chuyển nhượng. Minh chứng cho điều này, dù chiếm hữu và sử dụng đất trên thực tế nhưng ông Q không có bất cứ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nào theo quy định tại Điều 98, Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Vì vậy, có thể xác định cơ quan có quyền sử dụng đất trong trường hợp này là Trung tâm phát triển bò và đồng cỏ B.V, ông Q chỉ là cá nhân được Trung tâm phát triển bò và đồng cỏ B.V cho phép quản lý chiếm hữu, sử dụng thực tế nhưng chưa phát sinh địa vị của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, ông Hoàng Văn Q chưa đủ điều kiện để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đối với diện tích đất nông trường nói trên.
Để có thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Q cần đảm bảo sở hữu quyền sử dụng đất có đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có được quyền sử dụng đất thông qua con đường thừa kế nhưng không thuộc đối tượng được cấp GCN hoặc sử dụng đất dựa trên cơ sở chuyển đổi quyền sử dụng đất;
ii) Đất không có tranh chấp;
iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
iv) Trong thời gian sử dụng đất.
Trong vụ việc này, ông Q chưa được pháp luật ghi nhận là người có quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất 1565m2 đã nhận đặt cọc để chuyển nhượng cho bà A. Bởi lẽ đất đai là một loại tài sản đặc biệt cần phải đăng ký, việc ông Q chiếm hữu và sử dụng đất trên thực tế không phải là điều kiện để xác lập quyền sử dụng đất về mặt pháp lý, ông Q chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – một điều kiện quan trọng và bắt buộc phải có theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 khi ông Q không thuộc vào trường hợp sử dụng đất do nhận thừa kế hay nhận chuyển đổi đất nông nghiệp, do đó ông Q chưa đủ điều kiện để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất 1565m2 đã nhận đặt cọc. Đồng thời, ông Q thay bà L để nhận khoán và sử dụng đối với phần diện tích đất 1565m2 dựa trên căn cứ là biên bản xác minh hiện trạng đất và dẫn chiếu đến Hợp đồng thử nghiệm nuôi bò sữa và trồng cây ăn quả nên có quyền và nghĩa vụ như người nhận giao khoán (bà L) tại hợp đồng. Trong các quyền của bên nhận khoán tại khoản 1 Điều 3 hợp đồng không ghi nhận quyền chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất của bên nhận khoán, do đó, ông Q không thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đối với phần diện tích đất nói trên.
Thứ ba, căn cứ để đòi hoàn trả tiền cọc và phạt cọc.
Tại Điều 3 hợp đồng đặt cọc các bên có thoả thuận về trường hợp ông Q không thể giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà A trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày 09/7/2021 thì ông Q phải hoàn trả cho bà A tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng và chịu phạt cọc một khoản tiền tương ứng giá trị đã nhận đặt cọc là 500.000.000 đồng. Thoả thuận này của các bên là hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật về đặt cọc và phạt cọc theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015.
Mặt khác, do ông Q không có khả năng thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà A nên không thể giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo thoả thuận của các bên trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày 09/7/2021. Do đó hết thời hạn này ông Q sẽ phải hoàn trả cho bà A số tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng và trả thêm một khoản tiền phạt tương ứng giá trị đã nhận đặt cọc là 500.000.000 đồng. Tuy nhiên, tính đến nay, việc thực hiện hợp đồng cọc chưa quá hạn do chưa đủ 50 ngày giao kết hợp đồng. Vì vậy, chỉ có thể yêu cầu hoàn trả cọc và phạt cọc đối với ông Quy khi thời gian hợp đồng cọc đến hạn thực hiện nhưng ông Q không thể thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nội dung của hợp đồng.